부동산 상권분석 (부경꾼)

부동산 상권 분석의 요약
상권의 흐름은 물의 흐름과 같다.
구매력이 있는 유동인구가 흘러가는 방향을
대해에서 예측하고 반영해야 한다.
부경꾼 만의 예측방법으로 필요시 참고하면 될 것이다.
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첫째, 1차 상권 분석을 한다.

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해당 물건에서 500m의 반경거리를 확인
예를들어 감자탕 업체를 하고 싶다면
인근 감자탕 업체에서 반경 500미터를 그림
여기서, 대형 감자탕 위치라고 하면
500미터보다 더 큰 영향력을 미치므로
약 1키로미터로 영향권을 잡아 둠
다만, 여기서 주의해야 할 점은
충성고객이 될만한 위치에서 지리학적인 부분을
간과하면 안된다는 것이다.
다리를 건너서 오거나, 횡단보도가 지나치게 많다던지하는
지형적, 심리적 저항선이 있다고 하면
충성고객을 확보하기에는 제한적이다.
따라서, 예상고객을 확인할 때에는
적정 수준의 할증을 곱하여 정해야 한다.

거시적인 관점에서 봐야한다.

주변에 만약 대형 마트가 들어온다던지
대형 쇼핑몰(스타필드, 신세계백화점 등)이 들어온다면
그 영향권은 앞에서 살펴본 1차 상권분석에 해당하는
500미터에 비해 더 클 수 있기 때문에
적어도 1킬로미터에서 2킬로미터 혹은 그 이상에 대한
영향이 없는지도 분석을 사전에 해야한다.
내가 속한 지자체의 판이 어떻게 돌아가는지는
미리 알아야 한다.

지적편집도를 확인한다.

땅의 용도들이 표현이 된다.
보전녹지지역, 생산녹지지역, 계획관리지역, 공용주택지역 등
복합시설 용지, 상업시설 용지 등등
해당 물건의 위치가 무엇인지 파악한다.
대부분의 구매력이 있는 사람들은
주거용지 지역에서 상업시설용지로 넘어오는 편이다.
물론 아파트 주변에 근린생활시설이 있을 경우에느
그 쪽으로 이동하는 경우가 많다.
이 떄는 로드뷰를 보면서 확인한다.
단독주택용지의 경우에는 대부분 1층은 근생(상가)부지로 사용하고
2층 부터는 빌라로 사용하는 경우가 많기 때문에
사전에 감안을 해야할 것이다.

유동인구의 흐름을 분석한다. (2차상권분석)

주변 아파트, 빌라의 출입구로부터
사람들이 어디로 흘러 나올지를 예측하여
내가 원하는 위치까지로 얼마나(규모), 어떻게(방법)
유입이 될지를 파악하고 1차상권분석보다
세부적인 고객의 규모를 파악한다.

결론

업종에 따라 상권분석은 상이하다.
희소성이 있는 업종인 경우에는
그 영향력이 3킬로, 5킬로, 10킬로가 될 수 있다.
임장부터 갈 것이 아니라,
상업지역, 주택지역, 공동주택지역, 준주거지역 등
지적편집도를 통해 사전에 손품을 팔고
그 이후에 발품을 팔러 돌아다닌다.

[기타] 상가관리규약
건물의 소유주가 한 명 : 단독건물 (=단독주택, 다가구주택 등)
건물의 소유주가 두 명 이상 : 집합건물 (=아파트, 오피스텔, 구분상가 등)
집합건물 = 전유부분 + 공용부분
*전유부분 : 독점적으로 사용할 수 있는 공간
*공용부분 : 같이 사용해야 하는 공간 (계단실, 엘리베이터, 화장실, 복도, 외벽 등)
집합건물은 분쟁의 소지가 많기 때문에
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)에 따라 집행한다.
이에 따라서 구분소유자가 상가관리단을 결성해야 하고
어떤 공용부분의 변경이 필요한 경우에는 관리단집회에서 3분의 2이상의
의결에 따라 결정하게 된다. (집합관리법 제 15조)
따라서 관리단의 관리규약에 대해서는 약정이기 때문에
필히 확인할 필요가 있다.
하지만, 결정적인 것은 상가관리단의 규칙과 세부약정에 따라
운영되는 것보다 선임된 관리자(회장)의 의견에 따라 바뀌는 경우가 많다.
하지만, 원칙은 구분소유자들의 집회를 통해서 이루어져야 하며,
관리에는 과반수 (2분의 1)이상 변경에는 3분의 2이상
동의가 필요하다.
집합관리법에서는 선임된 관리자가 변경에 대한 집행권한이 있는 것 뿐이지,
본인의 의지대로 할 수 있다는 뜻은 아닌 것이다.

소유자는 보존행위, 처분행위, 사용수익행위가 있다.
보존행위 : 재산에 대해 유지할 권리
처분행위 : 재산에 대해 팔 수 있는 권리
사용수익행위 : 재산에 대해 사용하고 수익에 대한 행위
만일 적법한 절차를 거치지 아니하고 결정된 경우에는
상가관리규약에 따른 절차를 거쳐 정리되는지 여부를
확인하고 내용증빙 한 통을 띄우면 된다.
협상을 하는 것은 나의 위치와 상대의 위치를 알고
각각의 권리를 아는 것에서부터 시작한다.