1. 현재상황은 집주인에게 갱신의사 없음을 두달 전에 밝혔고, 지금 만기 딱 한달 남았습니다.
집주인은 처음부터 "세입자 구해져야 전세금 반환 가능하다, 난 돈 없다. 대출도 그만큼 안나온다" 입장이고요. 전 4년전 4.4억에 들어왔었는데, 지금 집주인은 한참 고점일때 시세인 6.5억에 내놨다가 6억으로 낮춰진 상태이긴 하나, 이미 주변 아파트는 동일 평수 5억도 잘 안 나갑니다.;;
집주인은 계속 곧 나가지 않겠냐 하면서 무사 태평한 자세이고, 저도 가급적 충돌을 원치 않고 좋게 좋게 하려 기다렸지만 이제는 대책이 필요하네요.
2. 조언 구할 내용은
1) 전세금 중 절반이 농협은행 전세대출입니다. (서울보증보험 상품) 만약 제가 대출 연장을 안하고 이사를 나가게 될 경우, 그런데 만기일에 집주인이 전세금 상환을 안 할경우, 전세대출잔액에 대해 농협에서 집주인에게 달라고 요구하나요? 아니면 제게 상환 책임을 묻나요? (서울보증보험은 대출시에 질권설정 들어가는 상품이라, 집주인에게 바로 상환요구한다고 이해하고 있었거든요)
2) 만약 제가 만기일에 이사를 강행 시, 그 다음 이사할 집에 배우자 명의로 전세대출 내는게 가능한가요? 서울보증보험 상품 말고 주금공 같은 다른 상품으로요. (물론 배우자의 기타 신청 조건은 다 충족할 때 전제해서요.)
3) 현재 상황에서는 도무지 집이 빠지지 않을 듯 하여, 1 - 내용증명 발송 , 2 - 임차권 등기명령 신청, 3- 민사소송 단계로 생각하고 있는데 해당 순서대로가 맞을까요?
참 어렵고 어렵네요.. 저같은 경우는 전세보증금도 지금 시세보다는 여유가 있어서 확 낮춰도 될거 같은데 참 이해도 되지 않고요.. #농협중앙회 #신한은행 #우리은행
1) 아마 대출자체가 보증받는 상품이신것 같네요(이상품은 제가 안받아봐서 잘 모릅니다)
저는 일반전세대출상품이었는데, 제가 알아볼때는 미리 은행에 연락해서 전세대출 연장을 신청해야한다고 들었습니다.
2) 부부가 각각 전세대출은 원칙적으로 불가합니다.
보통 전세대출을 받을때 은행에서 보증(?)을 받는기관같은게 있는데, 이 기관이 같으면 부부가 한번에 두개의 대출을 못 받는다고 하더군요.
그래서 저도 원래전세집에서 나올때 새집계약을 와이프 이름으로하고나서 제가 갖고 있던 전세대출을 신용대출과 지인에게 빌려서 미리 다 상환하고 와이프가 전세대출 받았습니다.
아마 전세대출 한도가 2억2천2백짜리 받으신거면 제가 받았던것과 같을겁니다.
하지만 제가 알아봤을때 저 보증받는기관(?)이 다르면 부부가 각각 전세대출도 가능하다고 말씀해주시는 상담사도 있기는 했는데, 쉬운일은 아닌것 같았습니다.
3) 내용증명은 아마 최근 법이 개정되어서 20. 12. 10이전에 계약했으면 전세계약 종료 1개월전까지, 그이후에 계약했으면 2개월전까지 내용증명이 집주인에게 도달을 해야합니다
내용증명은 분명하게 계약종료 의사를 표현하는 문구를 넣으셔야합니다.
내용증명이 집주인에게 발송했는데 받지 않으면 다시 반송되고, 이과정이 3번이 반복돼야 고시송달을 할수있습니다. 보통 한번 보내고 반송하는데 7~10일정도 소요된다고 생각하시면 됩니다.
정리하면 계약종료 2개월전까지 내용증명을 집주인이 받던가, 고시송달이 완료되던가해야 추후에 다음과정이 좀 쉬울겁니다.
계약종료일 다음날부터 임차권등기명령을 할수있는데 이것도 신청하고나서 집주인에게 도달되어야 등기에 기록이 됩니다. 만약 집주인이 안받으면 내용증명처럼 3번 보내고, 고시송달해야 등기부등본에 기록됩니다.
이렇게 임차권등기명령이 등기에 기록되어야 등기상 1순위를 유지한상태로 이사를 하실수 있을겁니다. 그전에 이사하시면 등기상의 대항력을 상실하셔서 추후에 보호받기가 어려우실수 있습니다.
아마 보증금반환소송도 임차권 등기명령이 완료되어야 가능한것로 알고 있습니다.
그런데 인터넷보니 보통은 임차권등기명령만돼도 집주인이 집을갖고 재산권행사가 어려워서 아떻게든 돈을 마련해준다고 하더군요.
참고로 제가 변호사를 만나보기도 했는데, 이사가실수 있는 여력이 되시면 시간을 갖고 소송을 하시게 되면 계약종료일부터 나오는 이자를 보증금의 12%인가로 환산해서 받는다고 했던것 같습니다.(이부분은 제가 듣고싶은말만 기억한것일 수 있습니다 ㅎㅎ)
저는 hug통해서 받으려고 별 걱정안하고 있다가 조금 문제가 생겨서 이것저것 알아보다 알게된 내용을 토대로 적어드린것이고, 전문가가 아니기때문에 전적으로 믿으시면 안됩니다 ㅎㅎ