[BOOK] 빅데이터 부동산 투자 / 김기원 저 / 다산북스

http://www.yes24.com/Product/Goods/58259648

빅데이터 부동산 투자

이 책의 저자는 현재 네이버에서 블로그를 운영하기도 하고 AI분석을 통한 부동산 매수, 매도시점에 대해서 분석자료를 알려주고 있다. 내가 읽은 책은 2018년 6월이고, 현재 기준으로 약 1년이 지난 시점이 되었는데, 그 동안 이 책의 저자는 회사를 퇴직하고 부동산 컨설팅 업체를 통해 사업중이다.

개인적으로 끌렸던 부분은 수학과 출신으로 데이터와 추세를 기반으로하는 의사결정의 플로우이다. 아무래도 나 또한 공학을 전공한 사람이라 데이터에 기반한 현상 분석과 유의미한 자료를 찾아내어 의사결정을 하는 것이 익숙해서 끌렸는지도 모르겠다.

이 분의 블로그는 아래 링크를 걸어두었다.

https://www.richgo.ai/

AI부동산 리치고

https://blog.naver.com/kkim115

AI, 빅데이터 부동산 - 리치고,리치톡톡,데이터노우즈 : 네이버 블로그

#앙드레 코스톨라니의 <달걀 모형 이론>

금리와 자산 시장의 상관관계에 대해 정리한 것으로 금리는 최저점과 최저점을 순환하는데, 이를 여섯개의 시점으로 구분할 수 있다.

1단계 : 금리 인하가 넘추는 시점으로 이때 부터 금리 저점이 시작
- 금리를 내려서 돈을 풀고 강력한 경기부양을 시도하지만 돈이 돌지 않음
- 저렴하게 매물을 구할 수 있는 최고의 타이밍

2단계 : 금리 저점의 종료 시점으로 금리 인상이 시작
-금리를 인상하지 않으면 안 될 정도로 경기가 좋아진 상태

3단계 : 금리가 인상되는 시기의 중간 지점으로 이 시점을 기준으로 금리 인상기의 상반기와 하반기가 나뉨
-보수적 투자자들은 매도타이밍으로 잡는 위치이며, 공격적인 투자자는 버블이 더 많이 쌓이기를 기다리며 수익을 극대화하는 전략을 추구
-현금을 확보하고 있다면 금리가 높은 은행에 예금을 하는 것이 좋음

4단계 : 금리 인상이 멈추는 시점으로 이때부터 금리 고점이 시작
-금리가 한 분기 이상 상승하지 않는다면 자산 시장의 호황이 종료되는 신호

5단계 : 금리 고점의 종료 시점으로 이때 부터 금리가 인하
-경기가 안 좋거나 나빠질 전망
-보수적인 투자자라면 초우량 채권에 투자하거나 달러에 투자하는 것이 현명

6단계 : 금리가 인하되는 시기의 중간시점으로 이 시점을 기준으로 금리 인하기의 상반기와 하반기가 나뉨
-위험자산인 주식과 부동산 등을 본질적인 가치보다 훨씬 저렴한 가격에 매수 가능

 

#플라워차트

x축과 y축이 교차하는 지점이 데이터의 시작 포인트이고, 각 시도의 이름이 적혀있는 지점이 가장 최근의 데이터이다. 선의 움직임은 주간 단위의 매매가와 전세가의 움직임이다. 즉, x축은 매매가의 누적 증감률이고 y축은 전세가의 누적 증감률의 움직임을 나타내는 것이다. 더불어 점이 두꺼울 수록 최근 날짜의 데이터이다.
플라워차트를 보면 일정기간동안의 전국 모든 시도의매매가와 전세가의 움직임을 한 눈에 볼 수 잇다. 매매가와 전세가가 동등하게 상승하는 곳은 그래프의 1사분면에 위치할 것이다(x축 증가, y축 증가)
즉, 플라워차트를 보면 추세가 정해지면 상당기간 같은 방향으로 움직인다는 것도 알 수 있다. 또한 2017년을 기점으로 전국의 시도는 양극화의 움직임을 보이고 있다는 사실도 알 수 있다.

 

#미분양 물량과 매매지수 및 전세지수의 상관관계

미분양 물량과 매매지수 및 전세지수의 상관관계를 정리한 부분이 가장 유용했던 부분으로 꼽고 싶다. 현재 평택 주변에서 근무를 하고 있으며, 이곳에서는 srt 지제역이 개통되고 고덕산업단지 개발로 인해 삼성전자 공장이 입주하고, 기타 다른 산업단지도 개발될 예정으로 호황이 예상된다. 그로인해 대기업뿐만 아니라 지역 건설업체에서도 주거지(아파트, 빌라 등)를 기하급수적으로 공급하고 있다. 하지만, 예상과는 달리 평택 주변에서 실제로 주거를 하는 사람보다는 출퇴근 하는 사람이 많아지고 미분양이 될 것이 예상된다. 이 상황에서 미분양 물량과 매매지수 및 전세지수의 상관관계를 정리한 것이 도움되었다.
미분양이 증가하면 매매가에 부정적인 역할을 하며 지역에 따라 약간 상승한 경우가 있지만 강한 상승이 나온적은 없다. 매매가가 하락하게되면 미분양이 더 증가하는 악순환이 발생하게된다. 사상 최대로 쌓여있던 미분양 물량이 해소되기 시작하는 시점이 좋은 매수타이밍일 수가 있으며 바로 이때가 강한 상승장의 초입일 가능성이 높다. 미분양의 증감 흐름과 절대적인 양이 모두 중요하며 미분양 물량이 평균보다 적음에도 불구하고 증가하면 매매가가 정체하거나 하락할 수 있다. 더불어 위기 때 잘 버틴 지역이 위기 이후에 더 많이 오른다. 매매지수와 전세지수가 동시에 급등하는 경우 과열을 식히는 정체나 하락의 흐름이 나오는 경우가 다수이다. 이런 모든 흐름은 미분양 물량과는 크게 상관없다.